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商业地产炼狱:三大模式未来将胜出

信息发布:中国搜地网 www.soudi.cn  谋略大全  时间:2015-9-15 10:57:21  浏览数:6842
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商业地产炼狱:三大模式未来将胜出

  繁荣的商业地产表象下蕴藏着近似疯狂般的高烧风险,引人忧虑。如 何破局?我们的建议是:战略层面应多“消灭存量”,而非“增添供量”;战术层面 应多“定位优化”,而非“业态杂乱”。 

  顾名思义,商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。也不妨用简单的拆字游戏来解析:商业+地产。商业地产的载体躯壳是房地产,前瞻定位是业态招商,核心灵魂是运营管理,成败关键是市场培育。 

  房地产开发中,商业地产的表现形式可谓是五彩缤纷,业态多样,既有生活类的配套中心,也有专业化的主题特色,还有高端性的商务价值。但其经营模式却是形散而神不散,具体可分三类:

  一则只租不售:商业物业建成以后形成独立的产权,通常招商合作,以租金作为主要的收入来源。 

  二则集中出售:商业地产经营中最原始的开发模式。

  三则租售结合:部分物业出租,部分物业销售,确保租售之间业态互动,效益兼收。

  多样化的运营模式蕴涵丰富价值,从选址到设计、从招商到营运、从资本到品牌, 商业地产的开发价值有三种辐射。 

  首先,是商业房地产本身做为不动产物业所产生的溢价增值; 

  其次,是商业地产在品质经营与流通渠道所特有的物流增值; 

  其三,是商业地产项目运营与房地产开发所互动的品牌增值。

  万达商业的成功无疑为内陆商业地产的发展树立了一面学习的旗帜,但高烧的商业地产背后“谁”又能真正洞悉到万达商业成功运营的内在要素呢? 

  正是那种冒进式的“邯郸学步”催生了当下高烧的商业地产发展之势,尤如神秘的无花果一样,遍地 开花但却朝开夕谢,繁荣绝不持久。 

  “全国人民学万达”并非仅仅是一句口号,更是商业地产开发过程中关键要素的逻辑叠加,具体需要关注六个层面: 

  一是只租不售: 

  做商业地产,是一项长期投资。性质决定需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,不能搞短平快,更不能简单以实现短期现金流平衡为目的。  

  二是准确定位: 

  定地址、定客户、定规模、定主题。 

  三是招商在前: 

  一定要招商在前,开工建设在后,并且招商阶段的主要工作是解决两个具体问题即确定主力店和选择次主力店。

  四是规划设计: 

  关注三个事项,一是交通体系;二是高度、荷载;三是预留空间。 

  五是成本控制:  

  明确三步走,即集权控制、准决算管理、从设计上控制成本。  

  六是运营管理:  

  商业地产的核心竞争力已从资本投资转移到了运营团队上。

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