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北京上半年卖地宗数同比下降超半 土地市场再现争夺

信息发布:中国搜地网 www.soudi.cn  土地市场分析  时间:2015-7-8 9:51:27  浏览数:4352
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    北京土地市场上半年成交已收官,土地出让金为685.4亿元,同比下降近四成。
  本周二,北京上半年的土地市场迎来最后两宗土地成交,位于大兴区的两宗地共吸金33.8亿元。北京上半年土地市场成交额最终被锁定在685亿元。值得注意的是,虽然近日来几宗土地出让的竞争非常激烈,但是并不能改变北京上半年土地出让金总体下降四成的这一事实。业内认为,土地供应稀缺,以及房企回归一线城市是房企竞争激烈的重要原因。
  土地市场再现“争夺战”
  事实上,北京土地市场今年的供地节奏一直不太稳定。在很长一段时间的零供应之后,近日忽然加快了供地节奏,在上半年的最后五天里连续有四宗土地成交。而在上周大兴区瀛海镇姜村地块竞拍之前,已有50日没有土地交易。6月25日,旭辉经过72轮激战,以2.25亿元的总价拿下了该地块。然而这却只是之后几天土地市场状态的开始。
  本周二,土地市场上半年收官之战展开,位于大兴区的两宗地块成交,而其中的庞各庄地块再次引发了房企抢地潮。9家房企、83轮竞拍,最终旭辉联合体以住宅部分全部建成限价房的代价摘得,限价房限价9335元/平方米。据中原地产首席分析师张大伟计算,其楼面价已经高达1.17万元/平方米。“连25日出让的,不足2万平方米的小宗土地都有大量企业竞争,可见企业对土地的需求。”张大伟表示。
  至此,北京市上半年土地出让已全部结束,总共成交38宗土地,土地出让金为685.4亿元。而2014年上半年,这两个数字分别为89宗和1115.2亿元,土地出让金同比下降近四成。
  供应减少导致土地出让金下降
  事实上,不少业内人士此前都曾对媒体表示,2015年北京土地市场收入大幅下降的原因主要还是在于供应不足。据中原地产方面统计,从规划建筑面积来看,今年的成交量约在540万平方米左右,但其中住宅部分非常少,合计成交居住用地只有271万平方米,是最近三年同期最少的一次。因此,成交楼面价也出现了明显的上涨26%。
  “土地供应的减少,已经逐渐影响了商品房市场持续高端化,以北京为例,2015年上半年的商品房供应创造了历史最低纪录,仅有1.46万套。而因为商品房住宅土地供应少,未来商品房市场的高端化趋势已经非常明显。”张大伟分析认为,在2015年的北京土地市场,出现多次长时间零挂牌的情况出现,导致了土地市场表面冷清,实际需求旺盛的情况。
  亚豪机构市场总监郭毅也告诉记者:“今年宅地供应稀缺已成定局,因此才出现‘出一块,抢一块’的盛况,甚至房企明知利润偏低也要抢得地块维持公司运营。”据亚豪机构统计,2014年北京商品住宅用地供应517公顷,仅完成计划的51.7%,而在2015年的供地计划中,商品住宅预计供应750公顷,相比去年又减少了25%。上半年截至6月29日,北京宅地仅实现成交169公顷。
  不过对于之后的土地市场走势,也有业内人士对此充满信心。亚豪机构副总经理高姗就表示:“在北京商品住宅成交与供应均回暖的情况下,土地市场的情况有望在7月有所转变,”她认为,政策驱动下市场成交的逐渐回暖,以及流动性充裕带来了房企资金情况的缓解,也增加了土地储备部门供地的信心。
  ■ 热点区域
  大兴区域近期将迎集中出让
  记者注意到,包括7月1日出让的大兴庞各庄镇地块在内,近日来大兴区域已连续出让5宗地块,而在未来一周内,还将有三宗位于大兴区域的土地集中出让。这也使得大兴成为了近期来北京土地市场的重点。
  不过,从分布情况来看,这8宗土地所在区域并不完全处于传统意义上的成熟板块。记者查阅国土局官方网站发现,8宗地中仅有一宗处在位于目前大兴核心区的黄村板块,其他7宗地均位于采育、瀛海、庞各庄等相对偏远区域。在6月25日的竞拍现场,就有旭辉方面负责人表示,由于地铁8号线南段将于明年开通,直通瀛海镇这一重大交通利好的缘故,不少房企也都看好区域整体发展潜力,因此才会积极参与拿地。
  此外也有业内人士分析认为,目前上述几个区域虽然存在着交通不便,各类配套设施不完善等缺点,但是从未来发展趋势来看,由于依托北京新机场和庞各庄临空产业配套服务区的定位,区域发展前景可期,还是具有一定的投资前景的。
  ■ 声音
  房企:看重土地价值的稳定性
  “因为土地出让节奏的放缓,造成了土地供应的稀缺,房企已经陷入了土地饥渴,因此拿地都很拼。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰告诉记者,现在房企拿地有一个特点就是已进入结盟拿地阶段。“因为目前北京土地的价格较高,一家单独拿地成本太大,此外组联合体拿地还有一个好处就是可以联合土地一级开发商,获得竞争优势,同时减少竞争对手。”
  而面对目前比较稀缺的土地供应,房企方面则对土地价值的稳定性更为关注。旭辉集团有关负责人就向记者表示,他们之所以比较看好大兴区域,除了机场对于整个片区的带动作用之外,最重要的还是在于对土地价值的稳定性比较看好。“我们每周、每月都会对土地、区域和市场做分析,相对通州、房山这两个土地出让较多的区域相比,我们觉得大兴土地的价值稳定性是最好的。”

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